「出口戦略」で不動産投資を成功させよう!物件選びで意識すべきもの

不動産投資において「出口戦略」とは、投資後の物件をどのように処分するかということであり、物件を売却する、自分で住む、相続税対策にするなどの選択肢があります。

しかし、収益性の高い投資用不動産と快適な居住用不動産では条件が異なることが多いため、多くのオーナーが売却という選択をします。

物件の売却価格は主にエリアや築年数によって決まるため、物件選びの時点で「出口戦略はすでに始まっている」と言えるでしょう。

高い売却益を獲得し、不動産投資を成功させるためには、物件選びの際にどのようなことに気をつければよいのでしょうか。

今回は、不動産投資を成功に導く出口戦略とは何か、「成功」の定義、そして売却価格の高い投資物件を選ぶためのポイントについてお伝えします。

目次

不動産投資の出口戦略とは?物件ごとに異なる選択肢

出口戦略とは、もともと軍事用語で「損失を最小限に抑えて撤退する」ための戦略を指す言葉ですが、経営や投資の分野でも使われています。

不動産投資における出口戦略とは、「物件を運用した後、どのように処理するか」ということです。

区分マンション、一棟、戸建てに共通する出口戦略は、「売却」「居住」「相続税対策」の3つです。

一棟や戸建ての場合、土地も所有しているケースが多いため、「更地にして使用する」「更地にして売却する」という選択肢が加わります。

ただし、更地にするためには、建物を解体する費用が必要です。

また、土地やマンション、アパートなどは、マンションに比べて市場の流通量が少ないため、売却までに時間がかかり、売却価格が思ったほど上がらないケースもあります。

新築物件の所有者の中には、自ら居住したり、相続税対策として利用したりする人もいますが、一般的には「運用で収益を上げ、売却する」という選択をする投資家が多いです。

不動産投資における「成功」とは?インカムゲインとキャピタルゲイン

不動産投資の収入は家賃収入のみと思われがちですが、最終的な収入は

「(家賃収入-経費)+物件売却益」です。

家賃収入など資産(不動産)を保有することで得られる利益は「インカムゲイン」と呼ばれ、株式投資であれば配当金に相当します。

一方、資産(不動産)を売却して得られる利益を「キャピタルゲイン」といいます。

不動産投資の場合は不動産の売却益、株式投資の場合は株価が上昇した際の譲渡益にあたります。

出口戦略を考える際には、インカムゲインとキャピタルゲインを試算し、以下の式に当てはめます。

投資用ローン残高<(家賃収入-経費)+売却益

総収入が投資用ローン残債を上回れば、その事業は成功したと言えるでしょう。

プロの不動産投資家が物件を判断する上で重要視しているポイントは?

第1位は「キャッシュフローの見込み(インカムゲイン)」で、74.3%の投資家が「非常に重視する」と回答しています。

次いで、多くの投資家が重要視している傾向にある「不動産価格や周辺地域の動向などの情報」となりました。

キャピタルゲインを「非常に重視する」「わりと重視する」を合わせると74%となり、インカムゲイン、キャピタルゲイン、周辺地域の価格やトレンドが不動産投資判断において重要であることがわかりました。

プロの不動産投資家は、個人投資家のように自ら物件に住む、相続税に備えるといった選択肢はなく、「売却」が主な出口戦略です。

そのため、彼らは常に「売却時の利益」を意識して物件を判断しており、それが上記のような結果につながっていると推測されます。

不動産の売却価格は、家賃収入(インカムゲイン)だけでなく、周辺地域の不動産価格や市場動向も重要な要素になります。

売値の高い投資用不動産とはどんなもの?

不動産投資で売値の高い物件は、(1)インカムゲインや収益性が高い、(2)資産としての価値が高いという特徴があります。

賃貸経営ではインカムゲインが重要であり、収益性の高い物件は売却価格も高くなる傾向があります。

周辺地域の不動産価格が高い物件は、資産としての価値も高いため、売却益が期待できます。

それでは、販売価格の高い投資用不動産の具体的な条件を見ていきましょう。

収益性の高い物件

需要が高く、満室稼働している物件は収益性が高いと判断され、売却時に有利になります。

物件購入の際は、利回りだけでなく空室率もチェックしましょう。

駅から近い、主要駅への乗り換えが少ないなど、利便性の高い立地の物件は需要が高く、賃料の下落率も低い傾向にあります。

また、そのエリアの需要やターゲット層を確認することも重要です。

一般的に、需要が高く、高所得者が多いエリアは、多くのインカムゲインが期待できると言われています。

現在の日本では、地方では人口が減少し、東京都心部では人口が増え続けています。

2025年がピークとなりますが、地方に比べると減少幅は緩やかで、賃貸需要は減らないと予想されます。

特に、東京都区部には企業の本社が集中しているため、人口が減少しにくいという特徴があります。

都心部、特に東京23区内の物件を選ぶことで、高い需要が期待できます。

資産価値の高い物件

東京都心部の物件は、資産価値が高い傾向にあります。

東京都心部や高級住宅街の物件も、利便性やブランド力から資産価値が高いとされています。

建物の構造がRC造や鉄骨鉄筋コンクリート造で、耐震基準を満たしているなどの要素も売却価格に影響します。

周辺地域の価格を調べる際には、国土交通省が運営する「土地総合情報システム」を利用して、周辺地域の同条件の物件価格を参考にしましょう。

さらに、地域の災害リスクも価格に影響することがあるので、事前にハザードマップを確認することをおすすめします。

出口戦略を意識した不動産投資を

東京都心部の物件は、売却価格が高く成功する可能性が高いという結論に達しました。

中古物件は利回りが高いものが多く、区分マンションであれば購入価格も安く、サラリーマンでも融資が受けやすいです。

利便性の高いエリアの中古物件を選ぶことで、インカムゲインとキャピタルゲインの両方を得ることができ、出口戦略の成功確率が高くなります。

収益性が高く、資産価値の高い理想の物件を購入することは難しいですが、不動産業者と相談し、現実的な出口戦略を立てることで、不動産投資を成功させることができます。

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