不動産投資を始めるには具体的にどうすれば良い?不動産会社、物件選び、ローン審査について

不動産投資を始めるにあたって重要なポイントは「不動産会社の選定、物件選び、融資の審査」です。

不動産会社は物件選びの時だけでなく、購入後も付き合う機会が多い「不動産投資のパートナー」なので、良い会社を選ぶことで賃貸経営の成功率を高めることができます。

また、物件選びは家賃収入、売却価格、管理、運営に大きく影響します。

ローン審査に通らないと物件購入ができないため、ローンを気にする人も多いのではないでしょうか。

今回は、不動産投資を始める際に欠かせない、不動産会社や物件の選定、ローンの審査について解説します。

不動産投資を始める前に知識を身につけることで、良い不動産会社や物件に出会え、ローン審査に通る可能性が高くなるので、参考にして下さい下さい。

目次

不動産投資を成功させるためには、不動産会社選びが重要

不動産会社は、不動産投資のパートナーであり、物件選びや賃貸経営に大きな影響を与える存在です。

例えば、不動産業界に独自のネットワークを持ち、非公開物件を扱っている会社を選べば、市場に出ていない収益性の高い物件や、資産価値の高い物件を紹介してもらえる可能性があります。

そのため、複数の不動産会社を訪問し、信頼できる会社を選びましょう。

不動産会社を選ぶ基準としては、以下のようなものがあります。

担当者の対応が早く、丁寧で、不動産に関する知識が豊富である
リスクやデメリットを説明してくれる
業界内のネットワークがある
アフターサポートが充実している
リフォームや管理などワンストップサービスがある

担当者の対応が早く、丁寧で、不動産に詳しい

不動産会社に問い合わせをする際、担当者が迅速かつ丁寧に対応してくれる会社は、お客様を大切にしていると思われ、今後の対応に不安や疑問が生じにくいと思います。

不動産投資では、購入後も不動産会社との関係が続くので、担当者と円満な関係を築くことが大切です。

また、不動産に関する知識があれば、物件選びや管理について適切なアドバイスをしてくれるかもしれません。

リスクやデメリットの説明をしてくれる

不動産投資には、定期的な収入が得られる、年金や生命保険の代わりになるといったメリットがありますが、災害や家賃の減少といったリスクもあります。

不動産投資の話をするときに、メリットと一緒にリスクやデメリットも説明している会社は、顧客目線の営業方針であることがわかります。

逆に、不動産投資や物件のメリットばかりを強調する会社や、強引な勧誘をする会社は避けた方が無難です。

業界内のネットワークがある

不動産流通機構(レインズ)に登録されている公開物件のほかに、限られた会社が取り扱っている「非公開」の投資用不動産があります。

これらの物件の中には、安価な物件や高利回りな物件もあり、不動産投資において有利になることもあります。

業界内にネットワークを持つ不動産会社では、未公開物件を取り扱うことができるため、優良物件を獲得するチャンスがあります。

「大手だから」ではなく、ネットワークがあるからこそ、中小企業でも独自の販路を確立している会社があります。

ホームページや会社説明会、個別相談会などをチェックして、物件購入の参考にしてみてください。

アフターサポートが充実している

不動産会社の中には、物件を購入するまでは協力的ですが、購入後はいわゆる「ほったらかし」で、アフターサポートが不十分な会社もあります。

購入後も管理、修繕、リフォームなどのサポートが充実している会社を選びましょう。

リフォーム、管理などのワンストップサービスがある

サラリーマンが不動産投資を行う場合、多くの場合、管理会社に物件の管理を委託することになります。

また、管理を続けていく中で、リフォームや大規模修繕、リノベーションを行う機会も出てきます。

管理からリフォームまでワンストップで行ってくれる不動産会社であれば、スムーズに進めることができ、費用も安く済むケースもあります。

手間を省くためにも、ワンストップで対応できる会社を選びましょう。

不動産投資の成功と失敗の分かれ道? 物件選定を考える3つの視点

不動産投資において、「成功と失敗を分ける要因」とも言える「物件選定」について説明します。
物件選びは、①管理状況、②融資審査の有無、③現地物件調査の3つの視点で考えましょう。

初心者が一人で判断するのは難しいので、不動産会社のサポートを受けながら物件選びをしましょう。

経営者目線で収支をシュミレーション

物件選びでは、まず収支のシミュレーションを行い、「その物件が経営できるのか」「キャッシュフロー(手元に残るお金)がどのくらい出るのか」を知ることが大切です。

物件の管理には、損害保険料や管理費などの維持費、突発的な修繕費など、さまざまな費用が発生します。

購入後10年間の家賃収入や諸経費をシミュレーションし、円滑な物件運営が可能かどうかを判断しましょう。

不動産に詳しくない人が費用を予測するのは難しいので、不動産会社と連携することで、プロの経験と知識で収支をシミュレーションすることが可能です。

金融機関から融資を受けられるか?

不動産投資を行う人の多くは投資用ローンを契約するため、「融資が受けられる物件かどうか」は非常に重要なポイントです。

融資の可否は、①個人の返済能力、②物件の担保価値、③収益性の3つが主な判断基準となります。
個人の返済能力は、職業、勤続年数、収入、仕事の安定性、信用情報に事故歴(いわゆる「ブラックリスト」)があるかどうかなどを基準に判断されます。

一般的に、公務員、医師、弁護士、サラリーマンなどは、安定した職業に就いているため、審査で有利になります。

担保となる物件の価値は、ローン申込者が返済不能に陥ったときに、いくらで、どのくらいの期間で売却できるかが決め手となります。

資産価値や流動性の高い都市部の物件は、担保としての価値が高くなる傾向があるのです。

物件の収益性は、利回りやキャッシュフローを分析することで判断され、収益性の高い物件は売却時の価格が高くなる傾向があり、収益が上がるため運用上も欠かせない要素です。

3つの基準から「融資審査に通るかどうか」を考慮しながら、物件を選定しましょう。

現地で物件を視察する際の注意点

物件を現地で見学する際に注意すべき点は、「周辺環境」「建物の外観」「設備」「室内環境」の4点です。

周辺環境のポイントとしては、駅やコンビニ、銀行などの近さ、嫌悪施設(葬儀場、墓地など)の有無、治安の良さなどが挙げられます。

建物の外観は、壁にひび割れがないか、塗装が剥がれていないかなどを目視で確認しましょう。

設備は、給湯器、エレベーター、防犯カメラ、オートロックなどの防犯設備をチェックをしておくと良いです。

管理会社に修繕履歴を見せてもらい、近い将来に大規模修繕工事が予定されているかどうかを確認しましょう。

室内環境については、換気や採光、間取りを確認し、キッチンやバスルームなどの水回り設備がターゲットの生活環境に適しているかを確認します。

例えば、ターゲットが女性であれば、2口コンロのキッチンや脱衣所のある清潔な浴室が好まれる傾向にあります。

そのエリアのターゲットに合った物件を選ぶことがポイントです。

また、中古の投資用物件の場合、すでに入居者が住んでいて持ち家であることが多いので、窓口となる不動産屋さんに確認しましょう。

まとめ

不動産投資の「要」とも言える「不動産会社選び」「物件選び」「ローン審査」について解説してきました。

不動産会社選びは、複数の会社を訪問して比較・検討する。物件選びでは、管理・融資・現地確認の3つを判断基準にしましょう。

良い不動産会社と物件を選び、融資審査に合格することが、不動産投資成功の第一歩です。

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