不動産投資で最も避けなければならないのは、赤字になることです。
初期費用を支払って物件を購入しても、その費用すら回収できない恐れがあります。
不動産投資の物件選びには様々な要素がありますが、最も重要なのは「立地」です。
例えば、築30年の約20平方メートルのワンルームマンションがあるとします。
最寄り駅まで徒歩30分程度かかるような地方では、入居希望者はほとんどいないでしょう。
一方、同じ条件のワンルームマンションが東京23区内にあり、最寄り駅まで徒歩2分であれば、多くの人が入居を希望するはずです。
不動産投資において危険な地域とは、賃貸需要が少なく、十分な収入が見込めない場所です。
今回は、不動産投資における危険地域とされる立地の特徴や見極めのポイントについて解説します。
また、投資物件の立地が危険区域となった場合の対策も紹介します。
目次
不動産投資における危険地域とは?
不動産投資では、事前に危険地域を見極めることが必要不可欠です。危険地域の具体的な特徴について紹介します。
人口が減少している地域
日本全体の人口は減少傾向にあります。
しかし、すべての都道府県で平均的に減少しているわけではありませんが、都市部に人口が集中していることが見て取れます。
人口が減少している地方では、賃貸需要も減少しているといえるでしょう。
生活利便性が低い地域
日常生活に欠かせない以下のような施設が近くにない地域は、賃貸需要が低いです。
スーパーマーケット
コンビニエンスストア
ドラッグストア
病院等
ファミリー向けの投資物件では、以下のような施設も重要です。
保育園
幼稚園
小学校
中学校
公園
日常生活に欠かせない施設が近くになければ、賃貸の需要は激減します。
駅から遠い地域
最寄り駅から遠い地域は、危険な地域と言えます。
駅までの距離が徒歩10分、または約800mを超えると賃貸需要が減少し始めると言われています。
したがって、基本的には駅まで徒歩10分程度で行けることが望ましいといえます。
しかし、地図上では駅まで徒歩10分でも、急な坂道や信号、踏切などがあり、時間がかかる場合があります。
交通の便が悪い地域
郊外であっても、交通の便が良い地域の物件は人気があります。
具体的には、駅までの距離が長くても、最寄りのバス停に近く、通勤・通学に支障のない立地が求められています。
また、東京都心部に比べて賃料が安く、特にファミリー層に支持されています。
ただし、交通の便が悪いエリアは、そうした層からの需要が見込めません。
また、地方ではマイカー通勤も珍しくありません。
物件から都心のオフィス街までの経路に渋滞ポイントが多ければ、テナント候補は少ないでしょう。
特に、橋や踏切、主要国道の交差点などは要チェックです。
自然災害による被害が予想される地域
近年、日本では毎年のように大きな自然災害が発生し、局地的な豪雨や、短時間に大雨を降らせるゲリラ豪雨も発生しています。
そのため、国民の自然災害に対する意識も高まっていると考えられます。
各自治体は、過去の水害の被害実績や標高をもとにハザードマップを作成していますが、過去に被害があった場所でも対策工事が行われ、ハザードマップの被害想定区域から外れていることもあるのです。
市町村役場に直接相談すると、より詳細な情報を得ることができます。
水害のほかにも、地震や液状化にも注意が必要です。
活断層の有無を確認したり、河川付近の液状化に関する情報を集めておくとよいでしょう。
地震や液状化に関する情報は、行政のホームページでも確認することができます。
自然災害に関する情報は、できるだけ多くチェックしておきましょう。
大学や大企業の工場など、一つの施設に依存する地域
大学や大企業の工場など、賃貸需要が一つの施設に依存している地域は要注意です。
少子化が進む中、大学の経営は年々悪化しています。
特に私立大学では、生き残りをかけて学部の統廃合や校舎の移転が進んでいます。
現在、賃貸需要の高いエリアであっても、その大半を1つの大学の学生だけで占めているようでは危険です。
もし、その大学の校舎が移転することになれば、周辺の賃貸需要は一気になくなるでしょう。
大企業の工場も同様である。大学や工場が移転すると、周辺にあるスーパーやコンビニなどの生活施設も撤退する可能性があります。
一つの施設に依存している地域は、大学や工場の経営状況も含めて調査する必要があるのです。
コンビニエンスストアやドラッグストアが撤退した地域
物件周辺に元コンビニの空き店舗がある場合は要注意です。
近くに新しいコンビニがある場合は、単に移転しただけですが、問題は周辺にコンビニがない場合です。
大手コンビニや大手ドラッグストアは、出店前に綿密な市場調査を行っています。
地域の人口、家族構成、経済力、治安など、さまざまな項目を調査しているのです。
このような徹底した市場調査を行って出店した店舗は、採算が合わず閉店していることが多いです。
日本の大企業が調査しても結果が出ない地域は、レンタル需要も期待できないため、元コンビニや元ドラッグストアの空き店舗が散見されるようであれば、注意が必要です。
安全でない場所
物件周辺の治安が悪いエリアは、入居希望者が集まりにくいです。
警察のホームページでは、犯罪の発生状況を統計データとして公開しています。一般的には、警察署別、小学校区別に統計を確認することができます。
物件がある地域の犯罪発生件数など、治安に関する情報を確認することができます。
不動産投資エリアの決め方
将来的に安定した賃貸需要が見込めるエリアに物件があれば、不動産投資は成功する可能性が高いです。
ここでは、賃貸需要の高い不動産投資エリアの見極め方について解説します。
地方か?都心部?
賃貸需要が圧倒的に高いのは、人口が集中している東京都心部でしょう。
東京を中心とした関東地方や、名古屋、大阪、福岡などの大都市圏は人気のエリアです。
しかし、10~20年後には名古屋や大阪などの人口が減少に転じるというデータもあります。
必ずしも将来的に安全とは言い切れないのです。
また、東京都心部では賃貸需要が高いため、不動産価格が高騰しています。
そのため、年間の固定資産税は地方に比べて高くなります。
地方であっても、賃貸需要が高い地域はあり、工夫次第では、高い利回りで不動産投資ができる可能性があります。
したがって、都市部というだけで不動産投資が成功するわけではありません。
再開発中の地域は狙い目?
再開発中のエリアは、以下の理由から、将来的に賃貸需要が高まる可能性があります。
周辺道路の整備により、交通の利便性が向上する
商業施設の誘致による生活利便性の向上
購入のタイミングが再開発開始前であれば、賃料収入が予想以上に高くなり、利回りが高くなる可能性があります。
再開発の情報は、行政のホームページで確認することができます。
計画も含めて情報が公開されているので、実際に再開発が行われるのは数年後かもしれません。
また、地域住民の反対で再開発計画が進まないケースもありますので、計画だけを鵜呑みにしないようにしましょう。
情報収集が重要
コロナウイルスの流行で新しいライフスタイルが求められたように、未来は誰にもわかりません。
不動産投資を取り巻く環境も日々変化しています。
すでに購入した物件が安定した収益をあげていても、情報収集を続け、状況の変化に対応する必要があるでしょう。
競合物件に勝つためには、新しい設備を導入するなどの差別化が必要です。
不動産投資の場合、物件の管理をすべて自分で行うことができない場合があります。
賃貸管理の経験が豊富で、周辺地域に詳しい管理会社に委託することが望ましいでしょう。
また、収益物件に特化した不動産投資会社と懇意になれば、様々な情報を収集することができます。
投資物件の立地が危険地域になったらどうする?
投資物件の立地が危険地域になった場合は、収益の減少を防ぐための対策が必要です。
選択肢は以下の3つです。
・事業拡大(追加購入)
・経営の見直し
・売却
順を追って説明します。
事業拡大
所有する不動産を担保に、新たに不動産を追加購入し、事業を拡大します。
追加購入する不動産は、既に所有している不動産とは異なる地域である必要があります。
金額や種類の異なる他の不動産を購入し、リスクヘッジを行います。
複数の不動産を所有している場合は、減価償却が終了した後に不動産の売却を検討しましょう。
経営の見直し
ローン返済がなく、少額ながら安定した収入を得ている物件であれば、急いで売却する必要はありません。
ローン返済がない場合は、家賃を下げたり、近隣の他物件と差別化を図るなど、経営の見直しを行いましょう。
ただし、維持管理費がかかるので限界はあります。
焦る必要はありませんが、売却の準備はしておいたほうがよいでしょう。
売却について
危険地域にある物件は、賃貸需要が低下し、将来の収益が減少することが予想されます。
危険地域で勝負し続けるのは得策ではないので、早めの売却を検討するのが賢明でしょう。
税金などの経費は、不動産購入時だけでなく、売却時にも発生します。
賃貸需要の少ない不動産に投資を続けてから売却すると、初期費用すら回収できない可能性があります。
売却を検討する際は、投資用不動産の取り扱いに特化した信頼できる不動産会社に相談するようにしましょう。
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学生のときは中・高を通じて、リスクの成績は常に上位でした。管理のテストの首位で自分の名前を呼ばれたときは、いつも首位の人がビックリした顔をしていて、嬉しかったですね。リスクってパズルゲームのお題みたいなもので、エリアと思うほうが無理。簡単でラクだから楽しいのではなく、ある程度難しさがあったほうが面白いわけです。不動産だけできても、入試に受かるのはオールラウンダーなタイプですし、都心が苦手なのが致命傷で、国公立や難関私大は無理でしたが、知識は普段の暮らしの中で活かせるので、入居が得意だと楽しいと思います。ただ、不動産投資の成績がもう少し良かったら、人口も違っていたのかななんて考えることもあります。
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