不動産投資は「少額でも始められる」と言われています。
フルローンや自己資金ゼロの不動産会社も増えており、手持ちのお金が少ない人でもローンを組むことで家賃収入を得ることができます。
自己資金ゼロでフルローンやオーバーローンを始める場合、初期費用を抑えることができますが、経営は成り立つのでしょうか。
今回は、不動産投資を始める際の費用や自己資金の額について解説します。
目次
不動産投資を始めるための初期費用は?
不動産投資を始めるには、初期費用として頭金や諸費用が必要です。
諸費用とは、税金やローンに関する費用で、その内訳は以下の通りです。
不動産会社への仲介手数料 ※不動産会社が売主の場合、仲介手数料は不要
登記費用(登録免許税、司法書士への報酬)
印紙代
損害保険料
ローン手数料
ローン保証料
不動産取得税
固定資産税・都市計画税
不動産会社への仲介手数料は、購入価格が200万円以下の場合は購入価格の5%+消費税、200万円を超え400万円以下の場合は4%+2万円+消費税、400万円を超える場合は3%+6万円+消費税が法律で上限とされています。
不動産の所有権の移転には登記費用が必要です。
火災保険や地震保険に加入する所有者が多いので、損害保険料がかかります。
ローンを利用する場合は、事務手数料と保証料がかかります。
税金は、取得後に年1回納める不動産取得税と、固定資産税・都市計画税があり、固定資産税と都市計画税は、1月1日時点で不動産を所有している人が納付する必要があります。
年度の途中で不動産を購入した場合、税金を日割りで相手方に支払って精算するケースが多いです。
少額から始めることは可能?不動産投資に必要な自己資金はどのくらいか?
不動産投資は少額から可能ですが、前述の通り、初期費用のほかに頭金が必要です。
金融機関によっては、物件価格の1割程度の頭金が必要なところもありますので、物件価格の1割+諸費用の合計を初期費用として用意するのが無難でしょう。
例えば、物件価格が2,000万円の場合、以下のようなものが必要です。
物件価格:2,000万円
頭金:200万円
その他諸経費:50万円
頭金+諸費用=250万円
となり、最低でも250万円は必要という計算結果になりました。
年収や家計の状況にもよりますが、250万円以上貯めるには不動産投資の開始時期が遅れます。
また、不動産投資のメリットである「レバレッジ効果」の恩恵を十分に受けられない可能性があります。
不動産投資で重要なのが「レバレッジ効果」です。
投資した資金に対して数倍のリターンを得られる現象を、「てこの原理」になぞらえて「レバレッジ効果」と呼びます。
例えば、購入価格2000万円の物件で、年間100万円の家賃収入がある場合、一般的な現物投資では2000万円を投入すれば、年間100万円のリターンを得ることができます。
一方、不動産投資の場合、頭金や諸経費250万円(概算)を支払い、残りをローンで調達するため、こちらも年間100万円のリターンが得られます。
ローンを完済した後は、物件も手に入れることができます。
これが、ローンを利用することで最小限の資金でリターンを得ることができる「不動産投資ならではのメリット」です。
レバレッジ効果とは、最初に出す資金が少なければ少ないほど、得られる利益が大きくなる仕組みです。
そのため、初期費用ゼロのフルローンやオーバーローンであれば、レバレッジ効果をフルに活用することができます。
利回りが高く、返済期間が長い物件を選ぶことで、手持ち資金が少なくても運用が可能です。
また、「フルローン物件は返済比率が低い」という特徴があります。
返済比率=ローン返済額÷満室時家賃収入
ですので、不動産投資ローンは自己資金を使うことよりも、借入期間が長く、返済比率が低いことが重要なのです。
まとめ
フルローンやオーバーローンでも、返済期間を長めに設定し、収入に対する返済比率を下げることで運用は可能です。
自己資金や貯める時間が少ない人は、フルローンで不動産投資を検討してみてはいかがでしょうか。
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